Een eigendom kopen in Egypte is een eenvoudige zaak als u een advocaat hebt die u kan helpen met het complexe systeem van de eigendomsregistratie. Hieronder krijgt u een algemeen overzicht van wat u kan verwachten als u investeert in Egyptisch vastgoed.

Advocaten in Egypte spreken meestal ook Engels en zijn ook in staat om het nodige papierwerk in het Arabisch in te vullen, zoals vereist door de lokale autoriteiten. Egypte heeft een heel complex registratiesysteem. Het is dus fundamenteel om een goede advocaat te hebben die de juiste opzoekingen voor u kan doen en die u het nodige juridische advies geeft rond uw aankoop.

Het is volledig normaal om over de vraagprijs te onderhandelen in Egypte, behalve als het gaat om een pand op plan; deze prijzen zijn marktconform en gefixeerd. Soms is het wel mogelijk om over betere voorwaarden of garanties te onderhandelen. Hebt u beslist om een pand te kopen? Dan zal u een voorschot moeten betalen om het eigendom van de markt te halen terwijl het contract wordt opgesteld.

Er zijn 5 fundamentele stappen bij het kopen van een woning in Egypte. Het effectief overdragen van een eigendom maakt daarvan 2 stappen uit; namelijk het ondertekenen van de verkoopovereenkomst en vervolgens het registreren van uw nieuwe eigendom bij de Real Estate Departement en de notaris.

Buitenlandse investeerders hebben het recht om vastgoed en grond te bezitten in Egypte. Dit is vastgelegd in wet 230 van de Foreigners Ownership Law in 1996. Vandaag de dag erkent de regering de grote economische waarde van buitenlandse investeringen. Ze moedigt buitenlandse investeerders zelfs actief aan. Zo werden er nieuwe wetten ingevoerd die de aankoop van een eigendom veel veiliger maken. Bijvoorbeeld: de regering kan niet langer op gelijk welke eigendom beslag leggen of een pand zomaar nationaliseren. Deze praktijk was nochtans gedurende eeuwen heel gebruikelijk, en is bijvoorbeeld in Spanje nog steeds van toepassing. Deze verandering, met nog een aantal andere, verhogen het vertrouwen bij de buitenlandse kopers. Op de eigendomswet gelden wel enkele beperkingen;

• Men mag niet meer dan 2 eigendommen bezitten.
• Per eigendom mag men niet meer dan 4000m² land bezitten.
• Het vastgoed mag geen deel uitmaken van een historische site.
• Land moet binnen 5 jaar van de aankoop bebouwd worden.
• Vastgoed mag pas 5 jaar na aankoop terug verkocht worden, tenzij men toestemming krijgt van de eerste minister. 

Met uitzondering van deze beperkingen hebben buitenlanders dezelfde rechten als Egyptenaren bij het kopen van immobiliën in Egypte. De kosten geassocieerd met het kopen van een woning bedragen 3% van de aankoopprijs met een maximum van 271,80 EUR (sinds juni 2008) alsook het ereloon van de advocaat en de notaris dat gewoonlijk circa 600 EUR bedraagt.

1. Controleren van de registratie
   De eerst stap is nagaan dat een eigendom geregistreerd is op naam van de verkoper. Indien dit niet het geval is, wat vrij regelmatig voorkomt in Egypte omdat men de beperkingen of registratiekosten wou omzeilen, dan raden wij aan enkel door te gaan met de aankoop indien u met een reputabele developer te maken hebt.
2. Controleren van eventuele schulden
   In Egypte is het wettelijk vastgelegd dat hypotheken op een eigendom van toepassing zijn, en dat het verkopen ervan hier geen invloed op heeft. Met andere woorden kan het gebeuren dat een sluwe verkoper u opzadelt met een woning waarop een hypotheek is afgesloten, zonder dat dit vermeld is in het verkoopcontract. Daarom is het belangrijk dat u laat controleren dat een vastgoed vrij is van schulden en verplichtingen. Deze controle wordt uitgevoerd bij de Official Pledge Registers in het district waarin het eigendom gesitueerd is.
3. Controleren dat alle belastingen voldaan zijn
   In Egypte worden vastgoedbelastingen verhaald op het vastgoed zelf in plaats van op de eigenaar. Indien er dus belastingen schuldig zijn, en het vastgoed wordt verkocht, dan worden deze belastingen doorgeschoven naar de nieuwe eigenaar. Het is dus verstandig om ook hierop een controle te laten uitvoeren.
4. Het verkoopcontract
   Een contract moet in Egypte opgesteld worden in het Arabisch om geldig te zijn voor de rechtbanken. Vaak worden contracten zowel in het Engels als in het Arabisch opgesteld, zodat de koper weet wat hij of zij ondertekent, maar enkel de Arabische versie is wettelijk bindend. Meestal zijn de vertalingen accuraat, maar het kan toch geen kwaad om deze te laten controleren bij een vertaalbureau of een onafhankelijke advocaat.
5. Registratie
   Het verkoopcontract stipuleert dat de verkoper geen aanspraak meer zal kunnen maken op een eigendom, maar dit geldt enkel tussen de twee betrokken partijen. Om te bewijzen tegenover derde partijen en tegenover de overheid dat men eigenaar is van een stuk grond en daarbij horende woningen dient men deze te registreren. Omwille van een decreet van de eerste minister in 2005 gelden in Sharm el-Sheikh andere regels dan in de rest van Egypte;
   
   Sharm el-Sheikh
   In Sharm el-Sheikh heeft men geen zogenaamde "freehold", maar enkel "leasehold" gedurende 99 jaar (verlengbaar) waarbij de koper recht heeft op vruchtgebruik. Het is in dit gebied dus niet echt mogelijk vastgoed te registreren, maar ter bescherming van de koper gebruikt men hier de "Signature Validity". Hoewel dit systeem niet de volledige bescherming biedt zoals bij registratie wel het geval is, kan men de aankoopsom gerechtelijk terugvorderen indien zou blijken dat er problemen zijn met het eigendomsrecht van de verkoper.
   
   Caïro, Hurghada, Marsa Alam, ...
   Vastgoed in deze gebieden is volledig "freehold" wat betekent dat de koper volledige rechten heeft. Er zijn twee manieren om een eigendom te registreren;
   
   1. Via de Real Estate Department en Public Notary
      Dit systeem wordt meestal toegepast wanneer een vastgoed eerder geregistreerd was op naam van de verkoper. Gewoonlijk duurt het uitvoeren van deze procedure 3 tot 6 maanden.
   2. Via de rechtbank ("claim requesting confirmation of the validity of the sale")
      Dit systeem wordt meestal toegepast in de nieuwe woonwijken en in de Sinai, en is in feite een gerechtelijke aanvraag waarbij de rechtbank dient te bevestigen dat de verkoper de werkelijke eigenaar is van een bepaald vastgoed. Deze procedure kan 6 tot 9 maanden in beslag nemen, naargelang de medewerking van de verkoper.

Een handleiding voor kopers in EWe zullen u begeleiden doorheen het aankoopproces in Egypte zodat u volledig geïnformeerd bent. Dankzij deze informatie kunt u mogelijke valkuilen en miskopen vermijden.